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2019房贷新规 一文看懂房贷新规

日期:2019-10-08 来源:2019房贷新规 评论:

[摘要]原标题:一文看懂房贷新规,10月8日后买房是亏还是赚?一觉醒来,有关房贷的规则全都变了!8月25日,央行通过官网发布公告,宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式。一觉醒来,有关房贷的规则全都变了!8月25日,央行通过官网发布公告,宣布...……

原标题:一文看懂房贷新规,10月8日后买房是亏还是赚?

一觉醒来,有关房贷的规则全都变了!

8月25日,央行通过官网发布公告,宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式。

一觉醒来,有关房贷的规则全都变了!

8月25日,央行通过官网发布公告,宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式。

自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

这意味着,按揭款以“贷款基准利率”为标尺的时代彻底结束了!基准利率、打折利率再也没有了。大家熟悉的“房贷基准利率4.9%”、“基准利率不变”等,这些有关房贷的知识点,都可以扔到垃圾桶。

LPR是什么?LPR和房贷有什么关系?新政实行后利率到底是涨还是降?对在南宁买房的你,有什么影响?对买房有哪些方面的影响?

公告全文700多字,因为专业术语太多,很多人的反应是:看不懂。接下来,大V君就要点进行通俗解读。

NO.1

房贷新政10月8日执行

基准利率退出,房贷利率设底线

大V君梳理一下公告全文,整理出以下6个要点:

→定价办法:房贷利率不再执行原来的基准利率,而是执行贷款市场报价利率(LPR)。

→首套和二套房的利率起点不一样。其中,首套房利率执行贷款市场报价利率(LPR),二套房利率起点为LPR+0.6。

→商业用房购房贷款利率不得低于二套房利率。

→公积金利率仍执行央行基准利率。

→实施时间:从2019年10月8日起执行。

→定价周期:重定价周期最短为1年。贷款利率可能一年调整一次,也可能固定不变。

从公告内容来看,本次央行主要确立了住房按揭贷款政策的三大原则:

一是,新发放商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

二是,确定住房贷款利率底线,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

三是,“因城施策”,在各地人民银行省一级分支机构指导下,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

NO.2

首套不低于4.85%

二套不低于5.45%

新政之前,南宁各商业银行执行贷款基准利率上浮20~40%,那么,新政用LPR作为房贷标准,那么利率会上浮吗?

房贷利率与LPR紧密相连。首先我们要了解LPR是什么?

8月17日,央行宣布全面改革中国的利率制度,推出了“贷款市场报价利率(LPR)”。

LPR,即贷款市场报价利率,由各报价银行于每月20日(遇节假日顺延)9时前,以0.05个百分点为步长,向全国银行间同业拆借中心提交报价,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR,于当日9时30分公布,公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

简单的说,就是基准利率不再由央行宣布,而是由18家银行报价,报出各自的1年期和5年以上期贷款利率,然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价,算出的平均价。

按照新政策,在一个多月的过渡期后,市场新增的个人住房贷款,其利率的定价基准将不再是5年期贷款基准利率(目前为4.9%),而是更为市场化的5年期以上LPR品种。

据8月20日公布的首期LPR数据,5年期以上LPR为4.85%,较相应期限贷款基准利率4.9%低5BP。

新规从10月8日之后开始执行,以后房贷算法都要看 LPR。而10月8日之前发放的房贷,还是按老办法执行。

那么房贷利率涨还是跌?

从10月8日后,不再以基准利率为依据,而是以18家银行的平均贷款市场报价利率LPR为依据,也没有了上浮比例的说法,而是叫“加点”。

具体来说,首套房贷款利率不能低于 LPR 利率,二套房贷款利率不能低于 LPR 利率+60个基点。

这也就是说,以后再也有没有9折、8折利率了,房贷利率最低就是LPR 利率,只能加点,不能降。除非 LPR 利率降低。

而7月30日中央政治局会议,提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。而人民银行副行长刘国强当时就明确“房贷的利率不下降。”

从新发布的房贷政策来看,人民银行强调不得突破利率下限,明确加点水平,并强调因城施策。

NO.3

在南宁,10月8日后买房赚还是亏?

新政之前,南宁各商业银行执行贷款基准利率上浮25~40%,那么,新政用LPR作为房贷标准,相对原来的利率会上浮吗?

如果不上浮,一套利率4.85%,二套5.45%(以最新的LPR计算),简直不要太爽。

目前,南宁各个银行的房贷都是以基准利率4.9%为基数,上浮20%-40%左右。首套普遍上浮25%为6.125%,二套普遍上浮35%为6.615%,较其他城市处于高位。

但以最新一期 LPR 利率4.85%计算,首套房贷款利率是4.85%,二套房贷款利率+60个基点,为5.45%。

看上去南宁的房贷利率是降了,但以上仅是相当于原基准利率的数值。

新规也明确说明了,要因城施策,各地方根据各自房地产市场情况可进行“加点”调控,各银行也可以根据自身情况“加点”。

最终南宁的房贷利率是多少,要等到10月8日之后才知晓。

可以明确的是,新政不会让新LPR机制下的房贷利率出现明显下降。

10月8日实施房贷利率新政之后,至少在短期里,不会导致房贷利率下降。因此,对大家的贷款、成本、利率并无太大影响。

大V君认为,房住不炒的背景下,还是那句话,看好就上车,该出手时就出手。

【新规原文+解读】

中国人民银行公告〔2019〕第16号

为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

【解读】“基准利率”这个词正式退出历史舞台。10月8日后,也没有“上浮多少倍”之说。“加点多少点”,将成为房贷合同的约定。最新的5年期LPR利率是4.85%,加点100,就是到5.85%。

每个人的利率水平都不一样。比如在11月初签合同,那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”。12月初的合同,就参考11月20号的,以此类推。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

【解读】以前加息或降息,第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。现在不同了,有可能一年一调,也可能30年贷款期都不变。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

【解读】首套房贷只能高不能低,不再有“下浮”、利率打折”等说法了。二套房贷利率不低于4.85%+0.60%。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

【解读】因城施策,未来各地房贷利率可能更加分化。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

【解读】加点可能与买房人的信用挂钩,如果被银行评估资质信用很差,可能面临更高加点。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

【解读】严控房地产贷款的风险,严禁违规操作。

七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

【解读】还有一个多月的缓冲期。老房老政策,新房新政策。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

【解读】商业、办公楼、商住等房贷利率也是不低于5.45%。首套公积金利率维持3.25%不变。

【央行答记者问】

1.公告发布的背景是什么?

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价?

改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时,相应期限如何理解?

目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价?

利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响?

公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

6.何时实施?

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

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